Thị trường BĐS phía Nam ảm đạm, nhà đầu tư như "ngồi trên đống lửa"

Nhóm này được xếp vào nhóm doanh nghiệp có nguy cơ ngưng hoạt động rất cao.

Khoảng 30% doanh nghiệp có nguy cơ ngưng hoạt động cao với mức doanh thu từ 30-50%.

Chỉ 10% doanh nghiệp tạm ổn định với mức doanh thu 50-70%, và cũng chỉ có 10% doanh nghiệp có doanh thu ổn định.

“Dịch bệnh đã làm đảo lộn mọi kế hoạch của các doanh nghiệp, các mục tiêu trong năm và mục tiêu dài hạn bị tác động nặng nề”

Do giãn cách xã hội nên doanh nghiệp không thể gặp mặt, tiếp xúc, tổ chức sự kiện, dẫn đến không có nguồn khách hàng.

Bên cạnh đó, việc giãn cách cũng gây khó khăn trong việc truyền tải thông tin dự án.

Các cơ quan nhà nước, phòng công chứng, trung tâm đăng ký thủ tục đất đai… cũng ngưng hoạt động nên ảnh hưởng đến các thủ tục giao dịch.

Mặc dù các doanh nghiệp đã tổ chức bán hàng online, nhưng thủ tục giao dịch cũng không thuận tiện do không được tiếp xúc trực tiếp.

Ngoài ra, doanh nghiệp môi giới bất động sản không thuộc nhóm được ưu tiên tiêm vắc xin.

Mặt khác, dù doanh thu giảm hoặc không có doanh thu nhưng các doanh nghiệp vẫn phải chi trả chi phí thuê mặt bằng văn phòng, đóng bảo hiểm xã hội, trả tiền lương cho người lao động và nộp thuế hàng tỉ đồng mỗi tháng dẫn đến khó khăn về tài chính.

Trong khi đó, hoạt động thu hồi công nợ của các chủ đầu tư và các dự án cũng gặp khó khăn, khiến dòng tiền bị thu hẹp.

Tại toạ đàm, các doanh nghiệp cũng kiến nghị sàn giao dịch và môi giới bất động sản phải được đưa vào đối tượng được quan tâm, hỗ trợ hoãn, giãn nộp các nghĩa vụ với nhà nước.

Ngân hàng cần phải tạm dừng thu các khoản vay gốc, điều chỉnh lãi suất cho vay.

Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh hơn, nhanh hơn việc điều chỉnh chính sách để các dự án sớm được phê duyệt và đưa hàng vào thị trường nhằm cân đối cung cầu.

Đối với lực lượng môi giới, cần thích nghi với hoàn cảnh mới để đảm bảo hoạt động kinh doanh trong bối cảnh dịch bệnh còn có thể diễn biến phức tạp, kéo dài.

Lãnh đạo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS) cho rằng, các sàn giao dịch cân nhắc cắt giảm chi phí, đảm bảo có đủ vốn cho kinh doanh nhưng không cắt giảm quân số, chế độ.

Đồng thời các sàn cũng nên ứng dụng công nghệ để gia tăng năng lực kinh doanh, tổ chức đào tạo nâng cao chất lượng, trình độ, tính chuyên nghiệp.

VARS khuyến cáo lực lượng môi giới, dù đang khó khăn nhưng tuyệt đối không tham gia vào các dự án không tuân thủ các quy định để tránh gây bất ổn cho thị trường và làm suy yếu thị trường.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp nên đầu tư tiêm vắc xin cho nhân viên để lĩnh vực này sớm hoạt động trở lại trong trạng thái mới.

Trong báo cáo thị trường quý 2-2021, Bộ Xây dựng cho biết đợt bùng phát dịch Covid lần thứ 4 này kéo dài và diễn biến biến phức tạp hơn những lần trước. Thực tế này khiến các sàn giao dịch bất động sản chưa kịp phục hồi hoàn toàn từ những lần bùng phát dịch trước, nay chịu thêm “cú bồi” với mức độ ảnh hưởng nặng nề hơn.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến thời điểm này, hầu như chỉ có các sàn giao dịch bất động sản thuộc những doanh nghiệp quy mô lớn, có tiềm lực tài chính và trực tiếp làm chủ đầu tư dự án mới có thể tiếp tục duy trì hoạt động.

Nhiều sàn đã áp dụng mô hình bán hàng trực tuyến, áp dụng công nghệ 4.0 vào việc quản lý thông tin, quản lý giao dịch, thanh toán, quảng cáo.

Khoảng 80 % các sàn giao dịch bất động sản chỉ làm trung gian môi giới thì hầu như phải tạm dừng hoạt động.

Dưới góc độ của một doanh nghiệp chưa phải cắt giảm nhân sự, Phó Chủ tịch Cen Group Phạm Thanh Hưng cho rằng điều quan trọng nhất là tinh thần, nếu tinh thần tốt sẽ có giải pháp ngay.

“Quan trọng nhất để vượt qua đại dịch, trước tiên là vượt qua được nỗi sợ hãi và vượt qua được sự co cụm. Phải cẩn trọng, đảm bảo an toàn nhưng không phải như “con đà điểu rúc đầu xuống cát” và mong một ngày đại dịch sẽ đi qua. Chúng ta phải luôn luôn hành động và có biện pháp”, ông Hưng nói.

Tình trạng ảm đạm của phân khúc đất nền đã diễn ra từ đầu quý 2/2021. Sau cơn sốt đất đầu năm, sức tiêu thụ đất nền tại hầu hết các tỉnh thành có dấu hiệu giảm mạnh.

Một trong những điểm nóng thị trường trong cơn sốt đất hồi đầu năm, đất nền Tp.HCM và một số khu vực vùng vệ tinh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương...là tâm điểm của giới đầu tư. Tuy nhiên, sau cơn sốt đất đến đầu quý 2 thị trường bắt đầu chững lại. Bên cạnh đó, do ảnh hưởng bởi dịch bệnh, giãn cách kéo dài khiến thị trường khu vực này hiện nay gần như "đứng hình".

Đất nền giảm cả cung lẫn cầu

Sức cầu và tiêu thụ sản phẩm ở hầu hết các tỉnh có dấu hiệu giảm mạnh kể từ tháng 5. Trong tháng 5 thị trường có hơn 1.000 sản phẩm đất nền chào bán nhưng lượng tiêu thụ chưa đến 45%. Qua tháng 6, nguồn cung đất nền giảm xuống chưa đến 500 nền còn sức mua vẫn không vượt quá 25% tổng nguồn cung. BĐS nghỉ dưỡng là phân khúc duy nhất ghi nhận lượng sản phẩm chào bán tăng mạnh trong tháng vừa qua. Có gần 200 sản phẩm được chào bán trong tháng 7, tăng 2,5 lần so với tháng 6 trước đó. Tuy nhiên lượng tiêu thụ biệt thự nghỉ dưỡng lại đạt chưa đến 12% còn nhà phố thì chỉ khoảng 3% nguồn cung hiện hữu.

Chia sẻ với báo chí,  do ảnh hưởng trực tiếp từ lệnh giãn cách xã hội theo Chị thị 16 của Chính phủ và tình hình gia tăng các ca mắc Covid-19, TP Hồ Chí Minh và các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Cần Thơ… đều không ghi nhận bất kỳ một dự án đất nền nào chào bán trong tháng 7 vừa qua.

Nguồn cung đóng băng khiến lượng tiêu thụ chung của toàn thị trường giảm mạnh gần như trở về số 0.

Thực tế thị trường thứ cấp ở khu vực từng là tâm điểm này ở mức rất thấp, giảm mạnh so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát. Nguồn cung đất nền rao bán thứ cấp giảm gần 40% trong khi lượng giao dịch đạt được cũng giảm hơn 90%. Hầu hết các giao dịch trong thời điểm này là sản phẩm đất nền sổ đỏ và đất thổ cư trong khu dân cư hiện hữu. Chỉ có vài khách hàng có nhu cầu mua định cư trong khi khách mua đầu tư gần như rút khỏi thị trường.

Thực trạng tương tự cũng diễn ra với phân khúc nhà phố, biệt thự. Tính riêng trong tháng 7/2021, toàn thị trường phía Nam có khoảng 4 dự án mở bán, trong đó chỉ có duy nhất một dự án mới với tổng nguồn cung vào khoảng 460 căn. Tuy nhiên tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ đạt 47%. Hơn 92% nguồn cung chào bán trong tháng rồi đến từ Đồng Nai, còn TP Hồ Chí Minh, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu không có bất kỳ dự án nhà liền thổ nào triển khai mở bán. Trên thị trường thứ cấp, nguồn hàng cần chào bán khá nhiều nhưng do nhu cầu mua vào không cao nên giao dịch thành công thấp. Cán cân đang nghiêng về người mua trong các hoạt động đàm phán làm xuất hiện nhiều thương vụ ép giá.

Nhà đầu tư như "ngồi trên đống lửa"

Trước thực trạng đó, cuối tháng 7 đầu tháng 8 thị trường đã xuất hiện tình trạng nhà đầu tư cắt lỗ. Các trang mạng về BĐS liên tục xuất hiện các thông tin rao bán cắt lỗ, giảm giá đất nền.

Không ít nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, chịu áp lực về lãi vay đang phải chấp nhận cắt lỗ, giảm giá bán hoặc giảm một phần lợi nhuận để thu hồi dòng vốn. Tại những khu vực từng được coi là " điểm nóng đất nền" như Bình Chánh, Cần Giờ (TP Hồ Chí Minh), Đồng Nai, Long An, Bình Dương… không khó để tìm kiếm các thông tin bán cắt lỗ, bán huề vốn thậm chí san nhượng lại với giá thấp hơn giá thị trường vì sức ép tài chính mùa dịch.

Nhiều sản phẩm ở Đồng Nai hiện được rao bán giảm giá mạnh từ 15-20% giá bán so với thời điểm đầu năm để mong thu hồi vốn nhanh. Tuy nhiên hầu hết đều khó ra hàng trong giai đoạn này vì khách mua không nhiều.

Theo một số môi giới địa phương, kể từ cuối tháng 7 đến nay có nhiều sàn BĐS đã bắt đầu ghi nhận thông tin của các nhà đầu tư đề nghị nhờ xả hàng. Trong đó, có nhiều nhà đầu tư chấp nhận hạ mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng, bán hòa vốn, thậm chí bán lỗ vì không thể tiếp tục gắng gượng trong bối cảnh dòng tiền không thể xoay vòng như trước đây.

Sức cầu về mua nhà đất cũng ghi nhận mức giảm mạnh. Số liệu từ Batdongsan.com.vn, cho thấy trong tháng 7 lượng tìm mua ở TP.HCM giảm 33%, Bình Dương, Đồng Nai hay Bà Rịa Vũng Tàu còn giảm tới 35% so với thời điểm tháng 6. Trong đó, đất nền có nhu cầu tìm mua giảm mạnh nhất, giảm 21% trong tháng vừa qua.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia thì sự phực hồi của thị trường BĐS phía Nam phụ thuộc rất lớn vào tình hình khống chế dịch và tiêm vaccine ở khu vực này.